매매가에 비해 전세가가 매우 높다면 계약을 피해야 할 필요가 있습니다. 계약 이후 임대인의 집이 경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로 이러한 깡통전세 사기 예방을 위해서 임대차 계약 전과 후 체크리스트를 정리하여 알려드리겠습니다.
깡통전세는 집의 매매가가 이전에 계약을 맺은 전세보증금에 육박하는 경우를 말하며 통상적으로 매매가의 80%가 되면 이를 깡통전세로 보고 있습니다. 이와 같이 매매가와 전세보증금의 차이가 작다면 해당 집에 물려 있는 근저당권 등을 살펴보고 적정 이상의 채무가 있다면 계약을 피하는 것이 좋습니다.
임대차 3 법 시행을 하면서부터 전세가가 폭증하여 매매가와 비슷해져 깡통전세가 발생하게 되었는데요. 전세를 끼고 시세차익을 누리는 갭투자자가 증가하면서 전세사기가 증가한 만큼 전세 계약 시 필히 숙지해야 항목이 있습니다.
전세계약 전에 확인해야 할 상황
깡통전세 사기 피해를 최소화 하기위해서는 계약 전과 후 확인해야 할 필수 항목들을 살펴봐야 합니다. 계약 이전에도 꼼꼼히 확인하고 계약 이후에는 계약 전과 변동 사항 등이 있는지 비교하여 확인해야 합니다.
1. 공인중개사사무소 (부동산)의 정상등록 여부
부동산 사무실에서 매물을 소개받았다면 부동산 사무실이 공인중개업 허가를 받은 정상 사업소인지 확인해야 합니다. 대부분 현재 살고 있는 거주지 근처가 아닌 타 지역 전세 매물을 알아보기 때문에 잘 모르는 부동산 사무실에 방문하여 의뢰를 하게 됩니다.
공인중개사 자격증도 없이 허위로 사무실을 차려 매물을 소개받는 경우를 당하지 않으려면 해당 공인중개사사무소가 정식 등록 업체인지 확인할 수 있도록 '국가공간정보포털' 사이트를 통해 허위여부를 미리 확인해야 합니다.
2. 등기부등본, 납세증명서, 건축물 대장 서류 확인
마땅한 전세 매물을 확인했다면 필히 등기부등본을 발급받아 내가 직접 본 주소지와 서류상 주소의 동일여부를 확인해야 합니다. 그리고 소유자와 근저당권, 선순위 권리관계 등의 정보를 파악합니다.
그리고 건축물 대장을 발급받아 소재지 일치여부, 소유자 확인, 면적 등의 정보를 살펴보고 위반건축물 여부를 확인하도록 합니다. 마지막으로 소유자의 체납여부를 확인하기 위해 납세증명서도 별도 확인하도록 합니다.
▷ 건축물대장 발급 : 정부24 홈페이지 (www.gov.kr)
▷ 등기부등본 발급 : 인터넷등기소 홈페이지 ( www.iros.go.kr )
▷ 납세증명서 발급 : 홈텍스 홈페이지 (https://www.hometax.go.kr/)
관련서류의 발급일자가 계약당시 당일인지 필히 확인하고 만약 다르다면 공인중개사에게 발급 요청하도록 합니다. 그리고 확정일자 및 전입세대 열람 사항도 공인중개사에게 요청해야 합니다.
3. 집주인 신분증과 서류 대조 동일인 확인
전세계약 시 반드시 등기부등본 상 건물 소유자가 실제 계약하러 온 집주인과 동일인 여부를 확인하도록 합니다. 그리고 계약서 날인 전 집주인 신분증사진과 얼굴을 대조하여 동일인인지 살펴봐야 합니다.
4. 대리인 계약의 경우
전세계약 시 집주인의 사정이 있어서 부득이하게 대리인이 날인하는 경우가 있습니다. 이 경우는 집 소유주의 인감증명서 (부동산 임대차 계약 용도 명시 必)를 확인 후 바로 집주인과 통화하여 계약 내용에 대해 언급하여 계약을 진행합니다.
계약 이후 확인해야 할 사항
계약 이전에 모든 사항을 확인하여 날인이 끝났다고 해서 안심해서는 안됩니다. 언제든지 집과 물려 있는 채무 상황은 충분히 변동될 수 있는 만큼 아래 체크리스트를 확인하여 전세사기 피해 방지가 되도록 몇 가지 과정을 거쳐야 합니다.
1. 확정일자 부여 및 전입신고
전세계약과 관련하여 임차인이 법적효력을 지니려면 반드시 확정일자를 부여 받아야 합니다. 더욱 중요한 것은 계약을 한 당일날짜로 지정하여 확정일자를 받아야 대항력을 가질 수 있는 요건을 갖추는 것과 동시에 문제발생 시 소중한 내 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
그리고 소유주 건물에 임차인이 다수 거주하는 경우가 있으므로 문제가 발생할 경우 채권자로서 변제 우선순위를 확인하기 위해 전입세대 열람원 (동사무소 발급 가능)을 발급받아 확인합니다.
2. 주택 전월세 신고 必
21년 6월 1일부로 주택 전월세 신고가 의무화 되었으며 이 또한 사기 피해 방지를 위한 법적 도구가 될 수 있습니다. 계약 후 30일 이내에 임대차계약 당사자가 신고 가능합니다.
3. 전세보증금 반환 보증 가입
계약 중 또는 계약만료 이후 집을 나가야 하는데 소유주가 보증금을 돌려주지 않은 경우를 대비하기 위해 전세보증금 반환 보증을 가입하면 안전하게 보증 업체로부터 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
현재 HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, HF한국주택금융공사 3곳을 통해 가입할 수 있습니다. 1, 2번 항목도 중요하지만 전세보증금 반환 보증에 가입되어 있다면 임차권등기명령이 적용되어 대항력과 우선변제권이 발생하게 됩니다.
소유주와 분쟁시 상담센터
불행하게도 소유자가 돈을 돌려주지 않아 피해를 당했다면 부동산과 관련한 법적 상담센터를 이용하여 순차적으로 해결할 수 있습니다.
한국부동산원 임대차 상담센터 및 대한법률구조공단 등을 통해 유선상담 및 방문상담 예약이 가능하므로 조속히 전세보증금을 돌려받는데 효과적인 절차를 안내해 줄 것입니다.
